一文彻底弄懂房贷利率计算和提前还贷是否划算
购房按揭贷款，银行一般有两种计息方式：
一种是等额本息。就是按照计算公式，每月还相等的数额给银行。
一种是等额本金，差额利息。就是本金按照期数平均到每月归还，利息则是按照每期剩余本金计算滚动归还.。
攻略研究院今天就来仔细扒一扒下面三个问题：
1、等额本金和等额本息究竟哪个利息少？
2、提前还房贷损失大吗?
3、小额贷款公司到底会收多高的利息？
举例说明：
假如你贷款了120万，贷款期是，也就是120个月，年利率设定为6%，月利率即0.5%。注：实际中房贷利率每年有浮动，此处为计算方便，不影响结论的推导。
一、先看等额本金还款法。
等额本金计算稍微简单点，先来看。
120万，本金120个月等额还，即每月还本金1万元。每月还的利息如下：
第1个月利息：120万*0.5%=6000元，也即第1个月本息共还16000元。
第2个月利息：119万*0.5%=5950元，也即第2个月本息共还15950元。
第3个月利息：118万*0.5%=5900元，也即第3个月本息共还15900元。
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第120个月利息：1万*0.5%=50元，也即12个月本息共还10050元，还清。
贷120万，分还清，你实际还的利息为50+100+150+300+。。。。。。6000。
这个是等差数列，按照等差数列公式计算，得出所还总利息为：（50+6000)*120/2=36.3万元。
假如你第五年提出提前还款，即只借了5年，这个时候你的利息情况是：
第1个月利息：120万*0.5%=6000元，也即第1个月本息共还16000元。
第2个月利息：119万*0.5%=5950元，也即第2个月本息共还15950元。
第3个月利息：118万*0.5%=5900元，也即第3个月本息共还15900元。
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第60个月利息：61万*0.5%=3050元，也即60个月本息共还13050元。
按照等差数列公式计算，得出你前五年实际支付利息为：（3050+6000)*60/2=27.15万。
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二、再看等额本息这种还款法。
120万，贷款，按月等额本息归还，每月需要还多少呢？
这个计算就相对复杂点了,我们假定每月还的数额是X，经过120期，你彻底还清。
第1个月还X元，还欠金额设为a1。a1=120万*(1+0.5%)-X，
第2个月还X元，还欠金额设为a2，即a2=a1（1+0.5%）-X
第3个月还X元，还欠金额设为a3，即a3=a2*（1+0.5%）-X
第4个月还X元，还欠金额设为a4，即a4=a3*（1+0.5%）-X
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第120个月还X元，还欠金额设为a12，即a12=a11*（1+0.5%）-X
第120个月归还完毕，即所欠金额为0，也即a12=a11*（1+0.5%）-X=0
计算公式有些复杂，我们直接用房贷计算器，算出每月应还：13322.46元。
每月还13322.46元，你总还款额是13322.46*120=159.87万，即你实际支付的利息是39.87万。
而等额本金你承担的利息是36.3万。
说明等额本息，你实际承担的利息比等额本金高。
具体到120万，贷的话，高出3.56万，月均多出200元左右。
假如你第五年提出提前还款，即只借了5年，这个时候你的还款情况如下：
前5年共还款=13322.46*60=799347.6，还剩未还本金为689111.72（房贷计算器计算），还完后，你实际支付了148.85万。
减去本金120万，5年提前还款，你实际支付了28.85万的利息，等额本金你实际支付的利息是27.15万，等额本息比等额本金要多付出1.7万。
计算到此，结论已经很明显了，不喜欢数学就不用看过程，记住下面几点吧：
第一：如果不提前还款，等额本息比等额本金实际支付的利息要高，但差额不是太大。
120万，期的话，等额本息会会高出3万多，每月多出了200多。
第二：等额本金，你是前期还款压力大，后期逐步轻松。
等额本息，你就只需要每月准备固定的金额即可。
具体到120万，贷，等额本金是从首月的1.6万每月递减50元，在第5年5个月的时候减到13050，然后再每月递减50元。等额本息则是每月固定还1.33万。
第三：提前还款的话，等额本息比等额本金实际支付的利息要高，但差额不是太大。
120万，，提前5年还的话，等额本息高于等额本金1.6万多。
第四：提前还款，你实际支付的利息率肯定要比你不提前还钱的利息率要高。
这个是因为你资金占用时间长短不同造成的，不存在亏不亏一说。
第五，我们的意见是：
你要是靠工资还贷，没有别的投资，或者别的投资收益低于房贷利率的话，你有能力还，尽量提前还款掉；
如果你投资的回报率大于5%，那就千万不要提前还，银行渠道贷款不好弄，别的渠道贷款年利率10%都算低的，支付宝网商贷这样的良心贷款年利率也达到14.4%了。
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最后，顺便说下小额贷款的套路：
他们通常告诉你年利率10%，可以按月归还，但要提前收取利息和少量手续费。
假定你找他们给你贷款12万，年利率10%，12个月还清，另外收3000元手续费，利息和手续费从12万贷款中事先扣除，然后让你每月还1万，那你实际年利率是多少呢？
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