抵押是我国民事活动中最常见的一种担保形式，究其本质来讲，是扩大抵押人财产责任范围，很大程度上增加了我国经济活动中民事行为的保障与信任。
根据法律规定，不动产抵押设立抵押权需当事人之间订立书面抵押合同，还应当办理抵押登记，未办理抵押登记的抵押权不设立。
在我们日常生活中当事人之间经常因为缺乏法律知识或者受其它主、客观因素的影响，双方虽然有明确的意思表示，但是缺失法律规定设立抵押权必备的全部或部分要件，导致抵押权未能如期设立，不能达到双方意思表示所期望的效果。
一个具备全部要件的抵押行为可以为抵押权人在一定范围内提供保障，享受法律规定的优先受偿的权利。因此，针对如上问题我们就不动产抵押未经登记，抵押合同是否成立，抵押人需承担什么后果展开讨论分析。
当事人在合同中约定了不动产抵押，但是由于种种原因未办理抵押登记，那么此种情况下抵押合同成立，抵押权尚未设立，债权人是不享有优先受偿权的。由于这种情况较为普遍，很多人就错误地认为不动产抵押未办理抵押登记，不动产抵押合同就是“废纸一张”，对于债权的实现不能发挥任何作用。
在司法实践中，不动产抵押虽未办理抵押登记，但债权人还是可以要求抵押人在抵押物的价值范围内对债务承担连带清偿责任。换句话说，未办理抵押登记抵押权不设立，但抵押人还是要承担与之相对应的义务。
裁判主旨：
不动产抵押合同成立，因未办理抵押登记导致抵押权未设立，债权人可以主张抵押人在抵押物等值范围内对债务承担连带清偿责任。
案情简述：
12月24日，侯向阳与韩福全（众邦公司法人）、李丽华签订《借款协议》，协议约定：李丽华向侯向阳借款人民币550万元。李丽华提供众邦公司位于商都县商张公路北侧（工业园区）的80004平米的工业用地的国有土地使用证作为抵押。后侯向阳向韩福全账户汇入511.5万元，其余38.5万元作为利息预先扣除。韩福全（众邦公司法人）将商都县国用（土）第-134号《国有土地使用证》交付侯向阳持有，但双方未办理抵押登记。因李丽华、韩福全（众邦公司法人）未偿还借款本金及利息，侯向阳向河北省张家口市中级人民法院起诉，要求李丽华、韩福全（众邦公司法人）偿还借款550万元本金及利息；众邦公司在抵押的财产数额范围内承担连带清偿责任。
河北省张家口市中级人民法院一审判决支持了侯向阳的诉讼请求，众邦公司不服，向河北省高级人民法院上诉，河北省高级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。众邦公司仍不服，向最高人民法院申请再审，后最高人民法院裁定驳回其再审申请。
实务总结
01
根据《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。
抵押权的性质决定了其具有从属性及特定性，抵押权随主合同的变化而变化，是抵押权的性质。抵押权不设立但不动产抵押合同成立的情况下，当事人之间存在着基于不动产抵押合同项下的权利与义务，此时当事人之间的关系是单纯的合同之债，故抵押权人不能针对抵押物享有优先受偿权。
但是抵押人并不因为抵押权未设立，就不承担任何责任。未办理抵押登记并不能免除抵押人的相应义务，这种情况下抵押权人可要求抵押人在抵押物的价值范围内对债务承担连带清偿责任。
02
对债权人而言，不动产抵押合同签订后，还是应当及时的办理抵押登记，未办理抵押登记就意味着针对抵押物不享有优先受偿权，债权人就没有权利对抵押的不动产直接行使抵押物权。
虽然可以在抵押物的价值范围内要求抵押人承担连带清偿责任，但是在抵押人资不抵债的情况下，债权人极有可能因为不享有优先受偿权而面临债务不能被全部清偿的风险。
03
本案的核心启示在于一项法律行为无效或不能产生当事人期待的法律后果时，并不意味着该法律行为没有任何意义，它可以转化为与之相似相近的法律行为，以此确认由它产生的权利义务关系。把握好法律行为转化制度，可以达到起死回生的效果。
