农村房屋买卖好复杂啊
上海张春光律师上海市锦天城律师事务所律师
农村房屋买卖合同虽无效，但买受人已占有使用十多年，无需返还
杂文37
深圳回迁房前世今生
上篇：原材料
回迁房最前端，为民房
民房涉及水电过户，律师见证，村委盖章
中前端是狭义的回迁房
涉及买卖合同，安置补偿协议，认定核查表
优选房，拿红本
末端就是真正的商品房
商品房购买如何正常的限购资格
限售，金融属性，五年社保
寸土寸金的大城市
旧改将会是主旋律
这也是房地产开发的全线程
ps：近期会对接回迁业务
有疑惑的朋友咨询助理：GGSzl1
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搬迁开始后村民能把自家的房子卖了吗？
法律分析：我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未禁止买卖搬迁范围内的房屋，依法成立的房屋买卖合同受法律保护，当事人应当按照约定履行合同。因此，房屋一旦被列入搬迁范围，拆迁开始后，被搬迁人仍然可以将被搬迁房屋出售给其他人，这在法律上是允许的。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十六条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
最高法院：通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。
裁判理由：首先，案涉房屋于8月22日被一审法院查封，而国银公司与阿诗玛公司于12月23日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，杨润天未提交证据证明相关合同系伪造，上述合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故国银公司与阿诗玛公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
其次，国银公司在已实际支付大部分购房款的情况下，与阿诗玛公司在查封前签署《债权债务终了协议书》约定以购房尾款冲抵阿诗玛公司产生的逾期交房违约金系基于双方之前的真实合意为房屋买卖，与为实现其他金钱债权而进行的普通“以物抵债”不同。杨润天未举证否定该《债权债务终了协议书》的真实性，同时其再审主张国银公司与阿诗玛公司存在恶意串通的事实依据不足，原审认定国银公司就案涉房屋按约定已支付全部价款的事实并不缺乏证据证明。
再次，虽签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋未取得权属证书，但国银公司对房屋权属登记及过户具有合理预期，并在查封前已向一审法院诉请判令阿诗玛公司继续履行合同办理不动产权证，足以证明国银公司已采取有效措施就案涉房屋的过户登记积极主张权利。杨润天关于国银公司因非客观原因长时间怠于行使自己的权利的再审主张不成立，案涉房屋未办理过户登记非国银公司自身原因。
最后，各方当事人对国银公司在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋均无异议，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，国银公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。
案件索引：（）最高法民申104号、（）最高法民申44号
以物抵债疑难问题精释
中院：房屋买卖合同中，应当先履行付款义务的买方未支付全部购房款，卖方以此为由未按照约定的具体时间交付房屋，卖方需承担逾期交房违约金么？
法院认为：
本案的主要争议焦点为丰茂公司在张雨松、周会鹃没有依约支付购房款的前提下是否享有后履行抗辩权。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
本案中，双方当事人于5月25日签订的商品房买卖合同约定，张雨松、周会鹃应于5月25日前支付房款1090000元，剩余房款2540000元于6月25日前办理银行按揭。同日双方签订的欠款协议又约定，涉案房屋的价款为2900000元，首付款为1090000元，张雨松、周会鹃实际于5月25日支付首付房款360000元。张雨松、周会鹃承诺于5月25日办理银行贷款2540000元。根据双方的陈述，当日签署的欠款协议实际系商品房买卖合同的补充协议，涉案房屋的总价款为2900000元。无论是根据商品房买卖合同还是欠款协议，张雨松、周会鹃至迟应于6月25日前将尾款付清。但实际付款情况是5月25日张雨松、周会鹃支付首付房款360000元；5月26日，通过银行按揭的方式支付1810000元；于3月27日支付30000元，共计支付房款2200000元。而尾款700000元至今未付，已构成违约。
而合同约定丰茂公司向张雨松、周会鹃交付房屋的时间为7月30日。
从合同约定双方履行义务的时间来看，张雨松、周会鹃支付房款在前，丰茂公司交付房屋在后。
虽然张雨松、周会鹃逾期付款的数额与丰茂公司应交付房产的标的不对等，但房产作为一个不可分割的整体，交付时只能整体一次性交付，不可分割多次交付。因此，张雨松、周会鹃先行违约，且至今仍未完全履行合同义务，丰茂公司后履行抗辩权一直未予消失。丰茂公司拒绝交付房产给张雨松、周会鹃的理由正当，符合法律规定，不构成违约。
张雨松、周会鹃以丰茂公司未按约定将房产交付而要求对方履行交房义务并支付逾期交房违约金，法律依据不足，理由不能成立。
一审在张雨松、周会鹃先行违约的情况下，仍支持其要求后履行一方的丰茂公司承担交房责任并支付相应逾期交房违约金的请求，与我国合同法所设定的后履行抗辩权制度明显不符，予以纠正。
-05-27 浙江省湖州市中级人民法院 二审 （）浙05民终70号
判决书中的合同法(最高法院经典案例评析及合同法律实务指南)/云
“说好了这个属于公摊面积，没有想到交房子的时候，房产公司竟然将它赠予给其他业主了……”北京房山，女子刘女士遇到糟心事儿：10月，刘女士与某房地产公司签订了房屋买卖合同，购买了一处商业用房，房屋总价款53.64万元。合同签订后，刘女士按照约定支付了购房款。
到了交房的时，刘女士却惊讶地发现，房地产公司竟然将其中公共卫生间和部分走廊的面积“赠送”给了其他业主。其实，根据分户平面设计图显示，其房屋所在楼层应有两个独立卫生间。
于是，刘女士以房地产公司违约为由，要求退还房款2万元，赔偿因公用面积被侵占而造成通风不畅、使用不便的损失1000元以及因房地产公司侵占公共卫生间给造成的物业费损失2000元。
（素材来源于北青网，笔者稍作整理）
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那么，本案中，由于房屋公摊面积内的卫生间被改造，作为业主刘女士有没有权利请求赔偿呢？这里就涉及到房地产公司是否构成违约认定问题？
第一，本案中，房地产公司私自改造户型，导致房屋实际情况与设计平面图不符，实际上已构成违约。
其实，根据我国《民法典》第五百零九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行合同应当遵循诚信原则。
本案中，双方在购房合同中明确约定了涉案房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积，在双方签订合同的情况下，刘女士按照约定支付了购房款，那么作为房地产公司就应该按照合同约定交付房屋。
并且，根据之前的规划，刘女士房屋与相邻房屋之间确实存在部分公共区域，平面图上标明该公共区域为女卫生间，女卫生间门口有小段走廊。
但是，在实际交付时，房地产公司将该公共卫生间及相邻的部分走道进行了封闭，并将该部分封闭空间作为相邻房屋的部分，交付给相邻房屋的业主占有使用。
并且，在庭审中，双方均认可女卫生间及公共走廊已“划入”邻居家中，房地产公司也确认交房前就已完成了户型改造，也就是说，房地产公司私自修改房屋设计图的，并没有得到刘女士的同意，已经违反合同约定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。
第二，房地产公司私自修改规划，对业主刘女士使用该套房屋造成不利影响，刘女士有权要求房地产公司承担违约责任。
《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
司法实践中，涉及商品房买卖合同的违约责任，可以按照合同约定确定，合同没有明确约定的可以根据实际损失情况确定违约责任的承担，同时双方可以协商确定赔偿数额，最高不应超过实际损失的30%。
在本案中，对于房地产公司违规侵占公用面积的赔偿诉求，考虑到房地产公司占用公共卫生间及相邻的部分走道，确实会对刘女士的房屋使用造成一定影响，法院支持了刘女士请求。
但是，对于是否应当返还相关的购房款？
法院认定根据双方签订的房屋买卖合同的履行情况，无法认定刘女士就该部分面积实际支付了相应房款；并且，相关行政部门已要求房地产公司按照规划设计图恢复原状。目前，该房地产公司正在逐步解决中。因此，法院不予支持该项请求。
最终，法院判决房地产公司赔偿刘女士损失1000元。
其实，涉及房产、车辆等大物件买卖，涉及金额较大，有必要提醒大家，不仅应按时交纳购房款，更应在签订购房合同、验房过程中“擦亮双眼”，注意是否有公共区域被改造、影响日常生活的情况，如果遇到类似违约的，应当及时通过法律途径维护自身合法权益。
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【购房知识：开发商延期交房怎么办？】
根据《商品房买卖合同司法解释》第 11 条的规定，根据《民法典》第 563 条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
